లక్ష కోట్ల భారీ రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం

రాజధాని నిర్మాణంలో లక్ష కోట్ల వ్యాపారం
ఆంధ్రప్రదేశ్ కొత్త రాజధాని నిర్మాణానికి సప్తవర్ణాల ఆకాశ హర్మ్యాలతో సింగపూర్ గీసిన చిత్రాల వెనుక.. రైతుల భూములు పెట్టుబడిగా పెట్టి లక్ష కోట్ల భారీ రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం చేయబోతున్న ప్రణాళిక విస్పష్టంగా కనిపిస్తోంది. అమరావతిగా నామకరణం చేసిన కొత్త రాజధాని నిర్మాణం.. మాస్టర్ ప్లాన్, మాస్టర్ డెవలపర్ దశలను దాటి ఇప్పుడు మాస్టర్ మైండ్ దశకు చేరుకుంది. రాజధానిలో ప్రభుత్వ భవనాలకు కేవలం 2,000 ఎకరాలు చాలని సీఎం చంద్రబాబునాయుడు ప్రకటించారు.

మరైతే.. ఆ ప్రాంతంలోని అమాయక రైతుల నుంచి సమీకరించిన, ప్రభుత్వ అధీనంలో ఉన్న, స్వాధీనం చేసుకోబోతున్న 57,000 ఎకరాల భూములతో ఏం చేయనున్నారు?
 
* మాస్టర్ ప్లాన్ - మాస్టర్ డెవలపర్ వెనుక మాస్టర్ మైండ్ ఇదే
* భూములు సింగపూర్ రియల్ సంస్థలకు ధారాదత్తం
* రాజధానికి 2,000 ఎకరాలు సరిపోతాయన్న సీఎం
* 50 వేల ఎకరాల సమీకరణ, సేకరణ ఎందుకు?
* అన్నీ పోగా సర్కారు చేతిలో 25 వేల ఎకరాలు
* ప్రస్తుతం ఎకరం రూ. 2 కోట్లు చొప్పున 50 వేల కోట్లు
* పభుత్వం చెబుతున్నట్లుగా  త్వరలో రెండు రెట్లు పెరిగినా మొత్తం లక్ష కోట్లు
* ‘అభివృద్ధి’కి కట్టబెట్టి.. అత్యధిక వాటా ఇవ్వనున్న సర్కారు
 
సర్కారు చేతిలో 25 వేల ఎకరాలు...
రాజధానికి ఎంపిక చేసిన 29 గ్రామాల్లో మొత్తం 57,000 ఎకరాలకు పైగా భూములు ఉంటే.. రైతుల నుంచి 33,400 ఎకరాల పట్టా భూములు సమీకరించినట్టు ప్రభుత్వం ఇప్పటికే ప్రకటించింది. ఇక అటవీ, డొంక, పోరంబోకు, దేవాదాయ, అసైన్డ్ తదితర భూములన్నీ కలిపి మరో 18,116 ఎకరాలు సర్కారు అధీనంలోనే ఉన్నాయి. మొత్తం కలిపితే ప్రభుత్వ స్వాధీనంలో 51,516 ఎకరాల భూములు ఉన్నట్లు లెక్కతేలుతోంది.

ఇందులో ప్రభుత్వం చెప్పిన ప్రకారం 9,144 ఎకరాలను (అభివృద్ధి చేసిన తర్వాత) తిరిగి రైతులకు ఇస్తారు. మిగిలిన 42,372 ఎకరాల్లో 40 శాతం(16,950 ఎకరాలు) మౌలిక సదుపాయాల కల్పన పేరుతో తీసివేసినా ఇంకా 25,423 ఎకరాలు ప్రభుత్వం చేతిలో ఉంటుంది. ఇక రైతుల చేతుల్లోనే ఉన్న మరో 5,000 ఎకరాలను భూ సేకరణ చట్టం ద్వారా స్వాధీనం చేసుకుంటామని ప్రభుత్వం ప్రకటించింది. అవి కూడా కలిపితే ఈ సంఖ్య ఇంకా ఎక్కువవుతుంది.

రాష్ట్ర రాజధానికి భూమి పూజ చేసిన తర్వాత చంద్రబాబు మాట్లాడుతూ.. ఇక్కడ రాజధాని ఏర్పాటు చేస్తామన్న తర్వాత భూముల ధరలు విపరీతంగా పెరిగాయనీ, కోట్లల్లోకి వెళ్లిందని పేర్కొన్నారు. ఈ రోజు ఆ ప్రాంతంలో ఉన్న ధర ఎకరా కోటి నుంచి రెండు కోట్లకు పై మాటగా ప్రభుత్వమే చెప్తోంది. ఇప్పుడున్న ధర ప్రకారం 25 వేల ఎకరాలంటే 50 వేల కోట్ల రూపాయల విలువ చేసే భూములు సర్కారు చేతిలోకొచ్చినట్టు.

ఇంకో ఏడాది ఆగితే ధర రెండు రెట్లు పెరుగుతుందని ఇప్పటికే అక్కడ రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం నిర్వహిస్తున్న వారు లెక్కలేశారు. ఆ లెక్కన వేసుకున్నా ప్రభుత్వం చేతిలో ఉన్న భూముల ధర ఒక లక్ష కోట్ల రూపాయలు దాటిపోతోందన్నది నిజం. మరి ఆ భూములను ఏం చేస్తారంటే.. ‘అభివృద్ధి’ ముసుగులో విదేశీ కార్పొరేట్ రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలకు ధారాదత్తం చేయబోతున్నారు. ఇక పర్యాటక రంగం అభివృద్ధి పేరుతో కృష్ణా నదికి ఎగువ భాగాన మరో 10,000 ఎకరాలను సమీకరిస్తామని కూడా ప్రభుత్వం ప్రకటించటం వేరే విషయం.

‘స్విస్ చాలెంజ్’లో వేరే సంస్థలు రాగలవా?
రాజధాని నిర్మాణానికి మాస్టర్ డెవలపర్‌ను స్విస్ చాలెంజ్ విధానంలో ఎంపిక చేస్తామని చంద్రబాబు పదే పదే ప్రకటిస్తున్నారు. ఈ విధానంలో ఒక ప్రాజెక్టును పూర్తి చేయడానికి ముందు ఒక ప్రణాళికను రూపొందిస్తారు. దానిమేరకు మాస్టర్ డెవలపర్లను ఆహ్వానిస్తారు. కానీ.. పెద్దపెద్ద ప్రాజెక్టులు, సెజ్‌లు లేదా ఇలాంటి రాజధాని నిర్మాణం వంటి ప్రాజెక్టుల్లో.. మాస్టర్ ప్లాన్ రూపొందించిన సంస్థలే ఆ ప్రాజెక్టును ఏ మేరకు చేపట్టవచ్చన్న అవగాహన కలిగి ఉంటాయి. ఇప్పుడు సింగపూర్ రూపొందించిన మాస్టర్ ప్లాన్ ఆధారంగా ఏ జర్మనీ లేదా ఆస్ట్రేలియా కంపెనీలు మాస్టర్ డెవలపర్‌గా రావడానికి ఇష్టపడవు. సమగ్ర అధ్యయనం చేయాల్సి ఉంటుంది కాబట్టి బయటి సంస్థలు పెద్దగా ఆసక్తి కనబరచవు.
 
సింగపూర్ కంపెనీల కన్షార్షియం...
అమరావతి మాస్టర్ ప్లాన్ రూపొందించే విషయంలో ఆంధ్రప్రదేశ్ ఇన్‌ఫ్రాస్ట్రక్చర్ కార్పొరేషన్ (ఏపీఇన్‌కార్ప్) సింగపూర్‌కు చెందిన ఇంటర్నేషనల్ ఎంటర్‌ప్రైజెస్ (ఐఈ-సింగపూర్)తో గత డిసెంబర్ 8వ తేదీన ఒప్పందం జరిగింది. ఆ సంస్థ.. మాస్టర్ ప్లాన్ తయారు చేసే బాధ్యతను ఆ దేశంలోని కార్పొరేట్ సంస్థలు సుర్బానా ఇంటర్నేషనల్ కన్సల్టెంట్స్ హోల్డింగ్స్ (సుర్బానా), జురాంగ్ ఇంటర్నేషనల్ హోల్డింగ్స్ (జురాంగ్) సంస్థలకు అప్పగించింది.

ఆ సంస్థలేమో.. రాజధాని ప్రాంత ప్రణాళిక (కేపిటల్ రీజియన్ మాస్టర్ ప్లాన్), రాజధాని నగర ప్రణాళిక (కేపిటల్ సిటీ మాస్టర్ ప్లాన్), సీడ్ కేపిటల్ డెవలప్‌మెంట్ ప్లాన్ పేరుతో మూడు ప్రణాళికలుగా విడదీసి అందించాయి. ఇప్పుడిక ఆయా మాస్టర్ ప్లాన్లలో చూపించిన చోట ఆయా నిర్మాణాలు చేపట్టడానికి, వాటికి అవసరమైన సంస్థలను ఆహ్వానించడానికి వ్యవహార కర్తగా ఒకరిని ఎంపిక చేస్తారు. ఆ వ్యవహార కర్తే ‘మాస్టర్ డెవలపర్’.

మాస్టర్ ప్లాన్‌ను రూపొందించడానికే ఏడు మాసాలు కసరత్తు చేసిన సింగపూర్ కార్పొరేట్ దిగ్గజాలకు మాత్రమే ఇందులోని లోగుట్టు అర్థమవుతుంది. రాజధాని ప్రాంతంలోని నేల పరిస్థితుల నుంచి నదీ ప్రవాహం, భూముల సమీకరణ, నిర్మాణాల వంటి అనేక విషయాల్లో ఎప్పటికప్పుడు సమగ్రమైన నివేదికలను రాష్ట్ర ప్రభుత్వం సింగపూర్ సంస్థలకు అందించింది. ఇప్పుడు రాజధాని లోగుట్టు ఆ సంస్థలకే తెలుసు కనుక మాస్టర్ డెవలపర్‌గా స్విస్ చాలెంజ్ విధానానికి అవే ముందుకొస్తాయి.

సుర్బానా, జురాంగ్‌లు పరస్పర సహకారంతో మాస్టర్ ప్లాన్లు రూపొందించగా.. మాస్టర్ డెవలపర్‌గా రంగంలోకి దిగేందుకు రెండు సంస్థలు ఒక్కటయ్యాయి. అలాగే.. సింగపూర్‌లో మరో రియల్ ఎస్టేట్ కార్పొరేట్ సంస్థ అసెండాస్ మాస్టర్ డెవలపర్‌గా కూడా ఆసక్తి చూపింది. ఆ దేశానికే చెందిన మరో సంస్థ సింగ్‌బ్రిడ్జి గ్రూప్ ప్రైవేట్ లిమిటెడ్ ఇప్పటికే అసెండాస్‌లో విలీనమైంది. అసెండాస్-సింగ్‌బ్రిడ్జ్ ప్రతినిధి ఏపీ రాజధాని నిర్మాణానికి తమ సంస్థ సిద్ధంగా ఉందని గత వారం సింగపూర్‌లో ప్రకటించారు.
 
సింగపూర్ కంపెనీలకు భారీ వాటాలు...
హైదరాబాద్‌లో సాఫ్ట్‌వేర్ సంస్థలు కార్యాలయాల కోసం చంద్రబాబు అప్పట్లో ఒక హైటెక్ సిటీ పేరుతో మాదాపూర్‌లో ఒక భవనం నిర్మించారు. ఆ భవన నిర్మాణ పనిని.. టీడీపీ ప్రధాన కార్యాలయం నడుస్తున్న ఎన్‌టీఆర్ మెమోరియల్ ట్రస్ట్ భవనాన్ని నిర్మించి ఇచ్చిన ఎల్ అండ్ టీ కంపెనీకి అప్పగించారు. ఏపీఐఐసీ కేటాయించిన స్థలంలో హైటెక్ సిటీ నిర్మించారు. నిర్మించినందుకు ఎల్ అండ్ టీ సంస్థకు ప్రభుత్వం అందులో 89 శాతం వాటా ఇచ్చింది. ఉచితంగా నీరు, విద్యుత్ సమకూర్చడమే కాకుండా అనేక రాయితీలు ఇచ్చింది.

భూమి ఇచ్చిన ఏపీఐఐసీకి అందు లో వాటా 11 శాతమే. ఆ భవనంపై సర్వహక్కులూ ఎల్ అండ్ టీ సంస్థవే. సరిగ్గా ఇప్పుడు ఇదే పద్ధతిలో అమరావతి రాజధాని నిర్మాణం జరగబోతోంది. రైతుల నుంచి ఉచితంగా భూములు తీసుకుని ఆ భూములను పూర్తిగా మాస్టర్ డెవలపర్‌కు అప్పగిస్తారు. ఆ మాస్టర్ డెవలపర్ తాను పిలుచుకున్న సంస్థకు ఒక్కో ప్రాజెక్టును కట్టబెడతారు. ఇప్పుడు ప్రభుత్వం గంపగుత్తగా మాస్టర్ డెవలపర్‌కు వాటా ఇస్తుందా? లేదా ఒక్కో కంపెనీకి ఒక్కో ప్రాజెక్టుపై వాటా(భూములు) ఇస్తుందా? తేలాల్సి ఉంది.
 
రైతుల భూములే పెట్టుబడిగా...
రాజధాని కోసం నిధులు లేవని పదే పదే చెప్తున్న చంద్రబాబు.. అక్కడ నిర్మించే ప్రభుత్వ భవనాల కోసం మొత్తం రూ. 12,356 కోట్లు వ్యయం అంచనా వేసి కేంద్రానికి ప్రతిపాదనలు సమర్పించారు. అందులో కేంద్రం ఇప్పటికే రూ. 1,500 కోట్లు విడుదల చేసిందని కూడా ఆయన ప్రకటించారు. నిర్మాణ క్రమంలో ఒత్తిడి చేస్తే కేంద్రం నుంచి మరిన్ని నిధులు విడుదలయ్యే అవకాశముంది.

కానీ.. రాజధాని నిర్మాణం, అభివృద్ధికి డబ్బులు లేవన్న కారణం చెప్తూ.. ఆయా కంపెనీలకు భూములు ఇచ్చి నిర్మాణం చేయించే ప్రణాళిక పేరుతో ఈ రియల్ దందా మొదలుకాబోతోంది. సాధారణంగా.. నగరంలో ఒక వ్యక్తికి 500 గజాల స్థలం ఉంటే దాంట్లో అపార్ట్‌మెంట్ నిర్మిస్తామని ఎవరైనా బిల్డర్ ముందుకొస్తే (హైదరాబాద్ లాంటి ఇప్పటికే అభివృద్ధి చెందిన నగరాల్లో) నిర్మించిన దానిలో 50 శాతం బిల్డర్‌కు మరో 50 శాతం స్థలం యజమానికి చెందేలా ఒప్పందాలు చేసుకుంటారు. ఆయా నగరాల్లో ఉన్న డిమాండ్‌ను బట్టి ఈ ఒప్పందాల్లో కొన్ని హెచ్చుతగ్గులుంటాయి.

కానీ.. రాజధానిలోని ఒక ప్రాజెక్టు నిర్మాణాన్ని ఏదైనా ఒక కార్పొరేట్ కంపెనీకి కట్టబెడితే అందులో హైటెక్ సిటీ తరహాలో నామమాత్రం వాటా ప్రభుత్వం ఉంచుకుని మిగిలిన భూమిని కంపెనీకి ధారాదత్తం చేయనున్నారు. అయితే 30:70 (ప్రభుత్వం 30 శాతం, కంపెనీ 70 శాతం) నిష్పత్తిలో వాటా నిర్ణయిస్తారా? లేక 20:80 నిష్పత్తిలో ఇవ్వాలా? అన్నది ప్రభుత్వం త్వరలోనే తేల్చబోతోంది. పెపైచ్చు నిర్మించిన భవనంలోని స్థలాన్ని (స్పేస్)ను 99 ఏళ్ల పాటు ఇతరులకు లీజుకు ఇచ్చుకునే అధికారాన్ని కూడా ఆయా కంపెనీలకే కట్టబెట్టడానికి రంగం సిద్ధమైంది.     - (ఆంధ్రప్రదేశ్ బ్యూరో)